Por que imóveis continuam valorizando no Brasil mesmo com juros altos?

O IPCA de imóveis residenciais acumulou alta de 8,3% em 2024, superando a inflação geral, sustentado por déficit habitacional, urbanização e demanda reprimida.

O preço de imóveis residenciais no Brasil subiu 8,3% em 2024, segundo o índice FipeZap, acima do IPCA de 4,83% no mesmo período. Mesmo com a Selic em dois dígitos — 13,75% ao ano em boa parte do ciclo recente —, o setor imobiliário manteve trajetória de valorização real, sustentado por fatores estruturais que modelos de longo prazo identificam como persistentes.

O que aconteceu

A CNN Brasil publicou análise sobre os vetores que mantêm o potencial de valorização imobiliária no Brasil: localização, expansão urbana, demanda por moradia e função de reserva de valor patrimonial. O argumento central é que esses fatores estruturais superam, no longo prazo, os ciclos de crédito mais restritivo.

O déficit habitacional brasileiro era de 8 milhões de unidades em 2023, conforme levantamento da Fundação João Pinheiro para o Ministério das Cidades. Esse volume de demanda reprimida funciona como piso de sustentação para preços, independentemente do custo do crédito no curto prazo.

A leitura quantitativa

O índice FipeZap de preços residenciais acumula valorização nominal de aproximadamente 47% entre janeiro de 2020 e dezembro de 2024. Deflacionado pelo IPCA (IBGE), o ganho real fica em torno de 12% no mesmo intervalo — positivo, mas significativamente menor do que a percepção popular sugere.

A correlação histórica entre Selic e preços imobiliários no Brasil é negativa, porém fraca. Dados do Banco Central (SGS, série 7828 — crédito imobiliário) mostram que o estoque de crédito habitacional cresceu de R$ 700 bilhões em 2020 para R$ 1,1 trilhão em 2024, mesmo durante o ciclo de aperto monetário. Isso indica que o canal de crédito subsidiado — FGTS e SBPE — atenua o efeito contracionista da política monetária sobre o setor.

Em termos de cenários condicionais: se a Selic recuar para o intervalo de 10%-11% até 2026 (trajetória compatível com o Focus de maio de 2025, segundo o BCB), o modelo de acessibilidade habitacional melhora em aproximadamente 15%, o que tende a pressionar preços adicionalmente nas faixas média e alta. Se os juros permanecerem acima de 13%, a valorização real deve convergir para próximo de zero nas regiões com menor pressão de demanda.

Comparação histórica

Entre 2011 e 2014, o Brasil viveu o último grande ciclo de alta imobiliária, com valorização nominal acima de 20% ao ano em capitais como São Paulo e Rio de Janeiro (FipeZap). O ciclo foi interrompido pela recessão de 2015-2016, quando preços reais caíram cerca de 25% em termos deflacionados. O ciclo atual é mais gradual — entre 5% e 9% ao ano nominal — o que, historicamente, tende a ser mais sustentável e menos sujeito a correção abrupta.

O que monitorar

• Trajetória da Selic: cada ponto percentual de queda amplia a capacidade de financiamento e, pelo modelo de acessibilidade do BCB, eleva a demanda efetiva por crédito habitacional.
• Déficit habitacional atualizado: o próximo levantamento da Fundação João Pinheiro, previsto para 2025, pode revisar a estimativa de 8 milhões de unidades para cima ou para baixo, alterando a narrativa de demanda reprimida.
• Velocidade de lançamentos: dados da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) sobre novos empreendimentos indicam se a oferta está acompanhando a demanda — desequilíbrio aqui é o principal driver de preço.
• Inflação de insumos da construção: o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) acumulou 6,8% em 2024; alta persistente eleva o custo de reposição e sustenta preços de imóveis usados.
• Fluxo de capital estrangeiro: valorização do real e estabilidade macroeconômica atraem investidores institucionais para FIIs, o que afeta indiretamente o mercado físico.

Perguntas frequentes

P: Imóvel é um bom investimento no Brasil em 2025 com a Selic alta? O retorno real de imóveis residenciais foi de aproximadamente 12% entre 2020 e 2024 (FipeZap deflacionado pelo IPCA/IBGE), abaixo da renda fixa no mesmo período. A comparação depende do horizonte, da localização e do custo de oportunidade individual — não há resposta universal.

P: O déficit habitacional realmente sustenta os preços de imóveis? Sim, mas de forma assimétrica. O déficit de 8 milhões de unidades (Fundação João Pinheiro, 2023) concentra-se nas faixas de renda mais baixa, onde o crédito subsidiado (Minha Casa Minha Vida) é o principal vetor. Imóveis de médio e alto padrão dependem mais do ciclo de crédito convencional.

P: Quando os preços de imóveis podem cair no Brasil? Historicamente, correções reais ocorreram em contextos de recessão combinada com excesso de oferta — como em 2015-2016. O cenário de queda nominal exige choque simultâneo de desemprego, crédito restrito e alta de lançamentos, combinação que o agregado de indicadores atuais não sinaliza como provável no curto prazo.