Financiamento de imóvel na planta em 2025: o que os dados do BCB revelam sobre o risco real

Com a Selic a 13,75% ao ano e crédito imobiliário encarecendo, entender as probabilidades de cada etapa do financiamento na planta é essencial antes de assinar qualquer contrato.

O financiamento de imóvel na planta exige entrada mínima de 20% do valor do bem, parcelas corrigidas pelo INCC durante a obra (que acumulou 7,2% em 12 meses até março de 2025, segundo o FGV/IBRE) e transferência para banco somente na entrega das chaves. O comprador assume dois riscos simultâneos: inflação da construção e variação da taxa de juros futura.

O que aconteceu

A CNN Brasil publicou guia explicativo sobre as etapas do financiamento na planta, cobrindo entrada, INCC, transferência bancária e riscos contratuais. O tema ganhou relevância porque o volume de lançamentos imobiliários cresceu 18% no primeiro trimestre de 2025 em relação ao mesmo período de 2024, de acordo com dados da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção).

O Banco Central do Brasil registrou, em seu Relatório de Estabilidade Financeira de abril de 2025, que o saldo de crédito imobiliário atingiu R$ 1,1 trilhão, com inadimplência estável em 1,8% — abaixo da média histórica de 2,3% da série iniciada em 2012. Esse dado sugere que, apesar do ciclo de alta de juros, o estoque de contratos existentes ainda sustenta qualidade de crédito razoável.

A leitura quantitativa

O modelo de precificação de risco para financiamentos na planta envolve três variáveis principais mensuráveis:

1. Correção pelo INCC durante a obra: Em ciclos de obras de 36 meses (prazo mediano no Brasil, segundo ABRAINC 2024), o INCC acumulado histórico entre 2015 e 2024 variou de 9% (mínimo, 2019) a 31% (máximo, 2021). O cenário central para 2025–2027 aponta acumulado entre 14% e 20%, dado o núcleo de inflação da construção ainda pressionado por mão de obra.

2. Taxa de juros na transferência bancária: Quem assina contrato na planta hoje não sabe qual será a Selic — e, portanto, a taxa do financiamento — na entrega das chaves. Com a curva de juros futuros (B3, maio 2025) precificando Selic entre 11,5% e 12,5% para 2027, as taxas de financiamento habitacional pelo SBPE devem oscilar entre 10,5% e 12% ao ano, acima da média de 8,9% registrada em 2021, quando o crédito imobiliário atingiu recorde histórico.

3. Probabilidade de distrato: Dados da ABRAINC indicam que a taxa de distrato no segmento de médio e alto padrão ficou em 12% em 2024. Para o segmento econômico (Minha Casa Minha Vida), o índice cai para 4%, refletindo maior comprometimento do comprador de menor renda com subsídio governamental.

Comparação histórica

No ciclo 2015–2016, quando a Selic chegou a 14,25% ao ano, os financiamentos na planta contratados em 2013–2014 sofreram choque duplo: INCC acumulado de 22% na obra e taxas bancárias 3 pontos percentuais acima do esperado na entrega. O índice de distratos saltou para 18% naquele biênio, segundo a CBIC. O cenário atual apresenta paralelo parcial: juros elevados, porém com mercado de trabalho mais aquecido (desemprego em 6,8% no 1T25, IBGE) como fator atenuante.

O que monitorar

• Trajetória do INCC nos próximos 6 meses: aceleração acima de 8% ao ano eleva custo real da obra e pressiona distratos
• Decisões do Copom entre 2025 e 2027: cada 1 p.p. adicional na Selic representa aumento médio de R$ 180/mês em parcela de financiamento de R$ 400 mil em 30 anos
• Teto do FGTS e MCMV: revisão dos limites de renda e valor do imóvel altera demanda no segmento econômico, que responde por 65% dos lançamentos nacionais (CBIC, 1T25)
• Índice de velocidade de vendas (IVV): queda abaixo de 50% sinaliza estoque elevado e maior poder de negociação do comprador

Perguntas frequentes

P: O financiamento de imóvel na planta é mais arriscado do que comprar um imóvel pronto? Sim, em termos probabilísticos. O comprador na planta assume incerteza dupla: correção pelo INCC durante a obra e taxa de juros desconhecida na transferência bancária. Imóvel pronto elimina o risco de obra, mas não o risco de crédito.

P: O INCC pode zerar ou cair durante a obra? É improvável. Na série histórica do FGV/IBRE desde 2000, o INCC nunca registrou variação negativa acumulada em 12 meses. O menor valor foi 3,2% em 2019. Deflação do índice exigiria colapso simultâneo de salários e materiais de construção.

P: Qual o prazo médio de uma obra financiada na planta no Brasil? Segundo a ABRAINC, o prazo mediano de entrega é de 36 meses, com desvio padrão de 8 meses. Atrasos superiores a 180 dias garantem ao comprador direito de rescisão com devolução integral, conforme Lei 13.786/2018.